-年的第天-
海岛有天然适宜居住的属性，大国海岛更是具有其独特的安全、稳定的政治经济环境。（链接阅读：关岛12年来的房地产走势分析）
随着全球目光聚焦西太平洋区域，美国塞班岛，目前可谓是天时地利人和。（链接阅读：夏威夷30年来的房地产走势分析）
纵观夏威夷群岛、关岛的发展，美国海岛在发展战略上都有着一些共同点，基于此，我们或可以推测出北玛群岛的发展前景。今天，老郭想和大家聊聊“用56万$作为启动资金，实现盈利万$的房产开发的故事”。
·「开发成本」·
?土地成本?
1.平均80$/㎡（37.8万￥/亩）。加拉班核心区域：$/㎡以上。（.4万￥/亩）中间路主路附近景观西海，一线看海，海景地块：80-$/㎡。（37.8万-70.9万￥/亩）环岛路东侧，东海景地块：60-$/㎡。（28.4万-47.3万￥/亩）其他优质海景：80-$/㎡。（37.8万-70.9万￥/亩）非海景且不临主路：30-80$/㎡。（14.2万-37.8万￥/亩）2.塞班岛在售土地基本主力面积：0-00㎡。?报批设计成本?1.30$/㎡（含建筑、结构、水电图纸设计费用及盖章费）。2.三个证：规划许可证（3个月左右），环评许可证（2-3个月），施工许可证（1-2个月），可同步准备材料，但需要顺次申请。一般6个月左右可以拿到所有许可证。3.注意事项：一般土地都有水电路网，排污问题大都需要自己解决（化肥池等）。?施工成本?1.主体含内装：-1$/㎡。
2.其他费用：总造价的10%，$/㎡。
?运营成本?
1.中高层：人员工资3-7千$/月/人；基层：2-3千$/月/人。2.其他费用：1万$每月（房租、水电、车辆等）。?税费?1.房产开发税2.进口材料税3.销售税4.营业税5.企业所得税考虑到塞班特殊的税收优惠政策，以上房产开发类企业综合税率约12%左右。·「销售价格及如何实现」·
?价格及租金?
目前新房销最低售价：$/㎡。
新房公寓价格总价一般在30万$以内，可根据工程进度分期付款，2-3年付清。
二手别墅/独立屋成交价格：约40-80万$/套。
公寓房租金：5%以上的年租回报率，基本可以达到。
别墅回报率：4-6%之间，如果经营高端民宿可以达到20%的年回报率。
?销售形式及回款?
预售时间：拿到规划许可证，即可进行销售。签署正式合同付款30%，后期款根据工程进度支付。所有资金须有第三方监管，但可以根据工程合同转付工程款。最后交房后，实现开发利润结算。售后托管：考虑到塞班岛房租回报率超过5%，建议可以包租2年或者代管经营。·「举例说明」·
国都名郡土地
?基本信息?
1.土地面积：㎡，年限54年。2.位置：国会山区域，景观西海菲律宾七色海。?滑动
